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En cas de vente en cours de bail, qui restitue le dépôt de garantie au locataire ?

Lorsque le bien loué a été vendu en cours de bail, c'est au bailleur initial qu'il appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire. C'est ce que rappelle la Cour de cassation le 28 juin 2018.

Désordres fonciers en Corse et dans les Outre-mer

Le Ministère de la Justice a publié une circulaire présentant le nouveau dispositif juridique issu du décret n° 2017-1802du 28décembre 2017 relatif à l'acte de notoriété portant sur un immeuble situé en Corse, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte ou à Saint-Martin.

Désordres fonciers en Corse et dans les Outre-mer © DRLe code civil permet au possesseur d’un immeuble (parcelle de terrain, bâtiment)  qui remplit les conditions de la prescription acquisitive (c’est à dire une possession trentenaire continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque) d’en devenir propriétaire par l’effet de la loi. Le droit de propriété acquis par prescription peut toutefois toujours être contesté par une personne revendiquant un droit de propriété concurrent, puisque le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage. En pratique, il appartient au juge judiciaire, saisi d’une action en revendication, de trancher le litige opposant le revendiquant, titulaire d’un titre, et le possesseur actuel de l’immeuble, présumé propriétaire.

L’existence en Corse et dans les Outre-mer d’un grand nombre d’indivision résultant de successions non réglées, et parfois d’un nombre important d’occupants sans droit ni titre des propriétés depuis plusieurs générations, a amené le législateur à compléter le dispositif de prescription acquisitive. Les lois du 6 mars 2017 visant à favoriser l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété, et du 28 février 2017 de programmation relative à l'égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique, ont ainsi permis de renforcer la sécurité juridique du possesseur qui acquiert la propriété d’un bien immobilier par prescription acquisitive (ou usucapion).

Désormais le possesseur d’un bien situé en Corse, en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane, à Saint-Martin et à Mayotte, devenu propriétaire par prescription acquisitive, a la possibilité de faire constater sa possession dans un acte de notoriété. L’acte de notoriété qui n’aura pas été contesté dans un délai de cinq ans à compter de sa publication prouvera de manière certaine le droit de propriété de celui qui s’en prévaut. Le caractère exceptionnel de ce dispositif a conduit le législateur à limiter dans le temps sa durée : seuls les actes de notoriété établis et publiés avant le 31 décembre 2027 pourront en bénéficier.

Le ministère de la justice a porté le décret d’application de ce dispositif, entré en vigueur le 1er janvier 2018, et vient de publier une circulaire de présentation destinée notamment aux préfectures et mairies concernées, ainsi qu’aux notaires.